12月16日，“昂彼特堡杯”2020中国供暖大会于北京九华山庄盛大启幕！会上，重量级嘉宾：中国房地产业协会副会长兼秘书长陈宜明作了《推动房地产业转型发展，建设高品质住宅》的主题分享，分析了房地产业转型发展为供暖行业带来的机遇与挑战，发言实录整理如下：
1、“双循环”助推房地产业升级
当前我国发展的内部条件和外部环境正在发生深刻复杂变化，为应对一系列变局，中央提出：推动形成以国内大循环为主体、国内国际“双循环”相互促进的新发展格局。
房地产业在我国国民经济中占有较大比重，2019年房地产全行业投资总额占全社会固定资产投资的比重为25%，房地产业增加值占GDP的比重为7%。在即将到来的“十四五”规划期间，房地产业的健康发展对构建国内大循环将起到重要的支撑作用。
我国城镇住房制度改革以后，房地产业得到快速发展，目前我国房地产业有以下特征：
一是以新建商品房开发为主，2019年房地产开发投资占房地产业投资的比重为83%；
二是房地产开发投资中以销售类的住宅为主，2019年住宅开发投资占房地产开发投资的比重为73.4%，住宅销售面积占商品房销售面积的88%。
作为城市运行的载体，房地产业转型的方向必须要与我国经济由高速增长转向高质量发展、满足人们美好生活的向往、城市发展转型等要求相一致。
而伴随着宏观调控、消费升级、品质时代的需求，使暖通及舒适家居产业近年来伴随房地产业（住宅、公共建筑）一路同行。
2、地产转型，强调“更高的项目品质”
回溯改革开放40多年来的发展，中国城镇居民住宅已从“满足数量”进入到“提高品质”的阶段。在此背景下，房地产业目前所处的转型发展期，可归纳为更加遵纪守法、更多地依靠技术进步、更高的项目品质三大方面。
其中，“更高的项目品质”涵盖住宅、住区两个层面，以及质量和功能两大基本内容——没有质量的功能、没有功能的质量都是不能满足需要的。
目前，中国住房建设还存在许多问题。归纳起来有几点：一是功能划分不尽合理；二是平面利用不均衡；三是质量指标没有达到要求。这些问题亟需改善、解决。
当人民群众生活的需要改变了、提高了，那么住宅的功能、平面布置、设施布置应该进行相应的改善及调整。房地产业的转型最重要的是突出以人为本、高品质的绿色发展，包括住宅空间布局、装配式建筑的运用、供暖的普及等。
3、关注装配式建筑的发展
2016年3月，《关于大力发展装配式建筑的指导意见》出台，明确了装配式建筑的发展目标。
2017年，提出了“一体两翼”的工作思路，“一体”是完善装配式建筑的技术体系，“两翼”指的是实行EPC（工程总承包）和推行BIM（建筑信息化模型）。2018年12月，装配式建筑发展论坛召开，提出四个不变：标准不变、目标不变、进度不变、工作思路不变。
2019年初，提出了完整意义的装配式建筑应该是两个装配的结合：一是结构装配化，二是装修装配化。只有把这两个装配化很好地解决，才是一个完整的装配式建筑。
陈宜明介绍称，自《关于大力发展装配式建筑的指导意见》出台以来，每年装配式建筑的开工面积皆呈较大幅度增长，2019年达到4.2亿平方米，平均每年的增长率为55%。这一速度从客观上说明装配式建筑的发展符合了建筑业、房地产业转型升级的趋势，目前中国装配式建筑已经进入“提高品质”的阶段。
与此同时，装配式建筑的高速发展中也有一些亟待解决的问题：一端是设计，主要是理念上的问题；另一端是建造，用同样的材料、同样的产品，甚至同样的工具，我们建造出来的东西和国外却有差异，这主要是技术工艺的差异。
值得一提的是，无论是结构的装配化还是装修的装配化，都对供暖提出了一些新要求。譬如：热源、管线、末端布置，这三个环节如何与结构、装修协调配合，如何做到一体化设计——这或将是未来提高住宅品质必须解决的重要问题之一。可以说，装配式建筑的高速发展既给供暖行业的技术及产品带来了长足应用空间，同时也提出了一些新的要求。
4、供暖行业发展需要解决的问题
01
供暖技术与建筑的一体化
供暖行业不但要提高自身的技术水平向智能化、智慧化方向发展，还要关注供暖技术+建筑一体化从设计阶段开始的结合——目前这是一个短板。并且，不单是装修、供暖技术上的产品结合，在所有建筑场景下，产品系统的交互基本都存在一些痛点。
比如：某一款质量合格的普通装置——闭门器，出厂前检测开合逾10万次无故障。当其与某一扇品质、涂饰皆合格的木门相结合时，问题就出现了：掉漆、安装故障等……这就提醒我们：对待设计施工要更前瞻、远虑、求证、严谨、规范、细致。
因此，供暖行业在发展新技术、新材料，应用新产品的过程当中，同样要注意与上下游的结合。于居住者而言，其购买的是一整套房子，任何产品系统之间如结合得不好，影响的一定是房子整体的质量及业主的居住品质。
02
供暖不单是要供 而且还要计量
北方地区冬季清洁取暖工作启动之初，就提出来一个观点，要“清洁供”“节约用”。实现热计量，是实现“节约用”的手段之一，热计量实际上就是要推行供热商品化。该环节的关键在于：散热以后的热量如何控制？这就相当于卖东西总得有秤，现在有些系统“秤”配得不精准、有的没配，所以应该完善热计量产品技术在末端的配套，响应绿色建筑政策，推动供暖行业的可持续发展。
03
关注建筑节能本身技术的提高
与热计量相呼应，供暖行业需关注建筑节能本身技术的提高。现阶段北方地区普遍实行65%的节能标准（部分地区75%），其中，北京市明年将实行更高的建筑节能标准——践行更高的建筑节能标准意味着更佳的房屋保温隔热性能，其对应的供暖需求量就会有调整。
所以，供暖行业整体应积极研究、跟进建筑本体保温隔热性能的变化，只有及时厘清应用环境的条件，有理有据开发技术、产品，使其与环境条件结合更为紧密，那么供暖行业的水平才会更加精进。
04 夏热冬冷地区供暖
农村清洁取暖问题亟待解决
首先，随着夏热冬冷地区供暖呼声的日益高涨，以及“城市化”“人口老龄化”进程的加剧，夏热冬冷地区的供暖问题是“绕不开的坎儿”，越晚解决，“欠账”就会越多……但具体的实施形式尚有待商榷，原则上是以“宜电则电，宜气则气，大力推进清洁能源供暖”为宗旨，同时需要政府在政策和经济上给予支持。
其次，推动农村清洁取暖的基本原则：一切从农村实际出发，坚持不断改善和提高农房冬季热舒适性。
农村的实际情况应注意：农村清洁取暖不能照搬城市模式，而要从农村实际情况出发。此处“实际情况”是指能源结构、能源自然禀赋、农民生产生活习惯。
农村照搬城市供暖模式无论是从舒适性还是从经济性来说都不合理。陈宜明举例道，几年前，北京郊区一户从山里刚搬出来的住户，其家中冬季采暖设备为一个两吨的锅炉，该住户称一个采暖季要烧掉三四吨煤（当时煤的价格是600元/吨），因为费用相对较高，只能晚烧几天、早停几天……
基于上述，一方面，农村的用能要从农村的能源禀赋出发，充分利用农村能源资源——首先是生物质能；在满足不了的情况下再用商品能。
另一方面是农村用能缺乏系统设计。例如：河北某户农民家里，电、燃气、沼气、太阳能、烧煤的土暖气五种能源集中在一百多平方米的面积里……试问其彼此之间的安全要求能满足吗？是否存在安全隐患？
夏热冬冷地区供暖、农村清洁取暖尚且刚刚起步，希望业者沿着正确的方向，脚踏实地、努力探索。
综上
技术要有生命力，首先要合理，第二要符合使用者的实际情况。无论是消费升级、“美好生活需要”推动供暖需求的增长，还是住宅品质提高后为供暖行业带来的机遇，以及提高城镇包括农村的供暖水平等方面，中国房地产业协会都愿意与众供暖行业相关协会及广大同仁交流合作，共同提升供暖品质，提高人民群众冬季生活的舒适度！
